下面给大家讲一个具体的项目。      大家看，当时是这样一块地，这块地我刚才跟大家讲了，买地的时候甲方政府说可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必须要做商业建筑才能赚钱。做这个项目首先对沈阳要有个认识，沈阳是班里的体育委员，学习非常刻苦和用功。看着同省的美女大连跟班长北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈阳说要从生产型的城市往消费型的城市来转变。我们要努力发展这个城市的贸易和商业。在城市多功能结构中，市场中心功能将随着正式能级的提高，取代制造中心功能而成为核心功能。这符号未来城市发展的趋势，沈阳很缺这个东西。      再讲规划定位：商业建筑发展趋势是向综合性发展，但是光盖社区商店还是不行，不能赚钱，商业建筑的另一个于是趋势是和旅游业结合起来的。比如说一块手表在店里卖5元钱，打上三亚天涯海角纪念品能卖50元，在酒店里可能能卖500元。这就是旅游的价值。沈阳是东北大城市里面韩国人访问最多的，西塔又是朝鲜人的故居区，所以我们要把沈阳建成除了纽约以外，世界上最大的韩国人居住的地方，要想办理吸引那些消费能力强的人来。因为他是朝鲜人聚居区，语言相通。再开始做基地研究，这块地原来说要做溶剂率研究、日照研究、选址研究和交通组织研究。这块地因为后面有遮挡的问题，盖房子南边要高，北方要低，所以房子的容积率就做不出来了。昨天老师讲的是先策划后规划，我的观点是策划和规划应该同步进行。否则策划没有量的概念，策划是不成立的，规划没有建筑经济的概念，规划也是不成立。规划是给你的建筑模式搭一个平台。       所以我们要考验他的总体布局的时候，就从一个以未来盈利的产业链入手，而不是从房子入手，现在做商业不是从卖什么入手，是整个地方，建这个商业，靠什么赚钱这里入手。现在城市的商业建筑一般的领军人物不是购物中心，而是叫酒店群，往往是一个五星级或者四星级酒店起领军作用。商业总希望有钱人来买，什么地方是有钱人聚居的地方呢？就是星级酒店，而且酒店可以盖得很高，很容易成为城市的商业中心。我们把酒店、购物中心、酒店公寓作为龙头。而且商业要向旅游业发展，我们这个地方正好做旅游房地产，或者叫商业房地产加旅游房地产，我们给他安排了步行街，现在很多新的商业网点做了很多步行街，但我觉得步行街不可以滥用。只有两种情况下可以用：第一是老旧城区要做改造，要做步行街，可以做。第二种是旅游商业区可以做步行街，因为旅游是可买可不买，是来玩的，所以在旅游胜地，或者以旅游为主的商业做步行街效果特别好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容积率，那怎么办，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司办公的区域，这种效果非常好。SOHO临街两栋楼基本没人住，全是小公司的办公室。本身商业街不适合居住，但是全盖成写字楼风险太大，所以做这种SOHO比较灰色的产品。大家逛街逛累了怎么办？大家要吃啊。所以在步行街旁边专门做了韩国料理。吃了东西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃饱了喝足了，再唱唱歌，搞点精神文明活动。唱歌完了想干什么？想睡觉。我们拐过来做了高保安公寓。      因为现在的建筑逐渐分化，高档、抵档公寓差距越来越多，高档建筑的特征是安全第一。所以我们做的是高保安建筑，中间做了特色商业街，专门卖纪念品。再做了一个主题商业广场和商业群、酒店、购物中心、餐饮店、娱乐、SOHO整个构成商业产品的价值链。我们一定要研究产业链是怎么回事，自然而然可以得出作为开发商如何赚钱。价值链如何搭接呢？先要搭韩国的文化，真正要搞一条街要搞研究，做任何一个民族、任何一个主题的时候都要去研究他，不是简单地朝鲜人穿的帽子、朝鲜人穿的衣服就可以了，如何研究呢？第一条一定要研究一个民族结婚的时候穿什么衣服？要研究朝鲜族结婚时候穿什么衣服、什么颜色、什么样的礼仪。第二条要研究民族最正式的时候祭祀的时候，就去找朝鲜族祭祀的时候是怎么样的、象征物、吉祥物是什么。我们用现代的手法去反映韩国的风格，这只是一种创意。      之后再开始商业规划，这是具体的街区规划。我们要规划什么，要进行业态选择、典型商街的布置。我们对商街的研究有：独立小上铺、商业旗舰店、购物中心、SOHO公寓、酒店及服务公寓。商业街模式定位：商业街＋廊桥＋地下车库；第二种模式：两条商业街＋廊桥。第三是专门做了一个空间餐厅，空间餐厅对整条街可视性、标志性起非常好的作用。还有一个方案是：一条主街＋廊桥。另外想了一个是半地下商业街店铺，这个方案是很好的，在咱们三亚用什么问题，但在沈阳用不行，沈阳冬天雪非常大，经常下雪，所以这个方案放弃了。然后再做购物中心的研究，购物中心对着商业街两边是公寓。商业建筑师能不能做好一个建筑，在于他懂不懂商业建筑的模式是什么。我们要跟建筑师一起研究商业建筑的模式，让建筑师给模式提供各式各样的条件。如果现在做商业最好加上两个东西，有可能做酒店，没有可能的话尽量找有高档酒店的地方去做。一定要把酒店群、办公群、商业居住群的产业链做起来。过去的地段简单说是交通方便，现在要找他经济和消费能力的集中点，哪里的消费能力最强、交通又方便，就找酒店，围着酒店做肯定没错。最后为了提升人气，两边是商业街，中间我们做了广场，这个广场是有用途的，晚上可以做各式各样的音乐会，等到过节的时候可以做旱地喷泉。里面我们还做了很多旅游设施，比如说电气小火车，还有朝鲜族喜欢的秋千等运动。所以真正的商业建筑要符号城市发展趋势和旅游业结合起来，要做成一个综合体，不同的商业街要有不同的模式。所以做商业建筑一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能帮甲方赚钱，这样我们整个房地产业就发展了。建筑师在这里是可以大有作为的。谢谢各位！

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